Skatteverkets allmänna råd

PDF-version (pdf, 440 kB)

Skatteverket lämnar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF, följande allmänna råd om

dels E-nivåfaktorer och G-, M- eller T-tabeller för varje värdeområde för ekonomibyggnader på sätt som framgår av riktvärdekarta J¹,

dels J-nivåfaktorer för varje värdeområde för åker- och betesmark på sätt som framgår av riktvärdekarta J¹,

dels skogsnivåfaktorer för varje värdeområde för produktiv skogsmark på sätt som framgår av riktvärdekarta SK¹,

dels riktvärdeangivelser för varje värdeområde avseende småhus och tomtmark till småhus ingående i lantbruksenhet på sätt framgår av riktvärdekarta LS¹,

dels relativa värden till E-tabellerna på sätt som framgår av bilaga 1,

dels relativa hektarvärden till J-tabellerna på sätt som framgår av bilaga 2,

dels relativa hektarvärden till skogstabell M på sätt som framgår av bilaga 3,

dels beräkningskonstanter till skogstabell S på sätt som framgår av bilaga 4,

dels värden per hektar till SKI-tabellerna på sätt som framgår av bilaga 5,

dels korrigeringsbelopp för storleksinverkan på sätt som framgår av bilaga 6,

dels grund- och marginalvärden till SV-tabellerna och omräkningsfaktorer till SO-tabellerna L på sätt som framgår av bilaga 7,

dels omräkningsfaktorer till FV-tabell L på sätt som framgår av bilaga 8,

dels tabell över procentuell tillväxt på virkesförråd på sätt framgår av bilaga 9,

dels värden i tomtvärdetabellen på sätt som framgår av bilaga 10,

dels belägenhetsfaktorer till FB-tabellen på sätt som framgår av bilaga 11,

dels grunderna för taxeringen och värdesättningen i övrigt enligt följande.

1 Värderingsenhet

1.1 Allmänt

Enligt 6 kap. 1 § första meningen fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, är värderingsenhet den egendom som värderas för sig. I 6 kap. 10 § första meningen FTL sägs att vart och ett av ägoslagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment inom en taxeringsenhet ska utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:

I de fall reglerna om indelning i värderingsenhet medför att en värderingsenhet kommer att bestå av mark som ligger inom flera värdeområden, bör enheten värderas som om den i sin helhet låg inom det värdeområde, där den övervägande delen av värderingsenhetens areal är belägen. Vid lika areal inom flera värdeområden bör enheten i sin helhet värderas i det värdeområde, inom vilket brukningscentrum är beläget eller, om sådant saknas, inom det värdeområde som har lägst värdenivå.

Av 7 kap. 3 §  FTL framgår att taxeringsvärde för byggnader och ägoslag som avses i 8 - 15 kap. FTL ska bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.

Allmänna råd:

Då  de förhållanden som särskilt ska beaktas vid bestämmandet av värdefaktorernas klassificering inte är  enhetliga för den mark som ingår i värderingsenheten bör en värdefaktor bestämmas på grundval av en sammanvägning av de förhållanden som i fråga om värdefaktorn gäller inom olika delar av värderingsenheten. Härvid bör som regel sammanvägningen ske med ledning av de olika delarnas areal.

1.2 Åkermark

Enligt 6 kap. 10 § FTL ska bl.a. ägoslaget åkermark inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Är arealen åkermark inom en taxeringsenhet av större omfattning får åkermarken delas upp i två eller flera värderingsenheter, om det väsentligt underlättar värderingen.

Allmänna råd:

En uppdelning i olika värderingsenheter av åkermarken inom en taxeringsenhet kan anses väsentligt underlätta värderingen om

- värdena per hektar för olika delar av åkermarken skiljer sig väsentligt från varandra och
- delarna genom utmärkning på kartskiss eller genom annan beskrivning säkert kan identifieras.

För att åkermarken ska anses vara av större omfattning bör åkermarkens totala areal inom taxeringsenheten överstiga 10 hektar .

1.3 Tomtmark

Av 6 kap. 7 § FTL framgår att varje tomt, med vissa undantag, ska utgöra en värderingsenhet. Ett av dessa undantag avser det fall att byggrätt föreligger för två eller flera småhus på en tomt. Då får varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:

Huvudregel

Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderingsenheter inom lantbruksenhet bör vara att tomtmarken för varje småhus är en värderingsenhet. Från denna huvudregel bör undantag göras i tre fall.

Undantagsregel 1 - Flera småhus i anslutning till brukningscentrum

Om det i anslutning till brukningscentrum finns ytterligare småhus bör dessa anses ingå i samma tomt och värderingsenhet som brukningscentrum.

För att annat småhus än brukningscentrum ska anses ligga i anslutning till detta bör krävas att det är uppenbart att småhuset med tillhörande tomtmark inte kan avstyckas till en självständig fastighet.

Undantagsregel 2 - Två sammanbyggda enfamiljssmåhus på lantbruksenhet

Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus, bör utgöra en värderingsenhet.

Undantagsregel 3 - Flera närbelägna småhus på mark som inte kan uppdelas i självständiga  fastigheter

Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus - dock högst tre - och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.

Småhus, som anges vid undantagsregel 3, bör anses vara belägna nära varandra, om de ligger inom en tomt vars storlek inte överstiger storleken av normaltomten inom värdeområdet med mer än 50 %.

1.4 Småhus

Av 6 kap. 2 § FTL framgår att varje småhus med värde av minst 50 000 kr ska  utgöra en värderingsenhet med vissa i kapitlet angivna undantag.

Komplementhus på småhusenhet ska enligt 6 kap. 2 § andra stycket FTL i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten. Av 2 kap. 2 § FTL framgår att till ett småhus ska höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.

Allmänna råd:

Som komplementhus bör normalt även räknas mindre stallbyggnad och växthus som ligger i anslutning till ett småhus och som används för att tillgodose fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse.

Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och ett mindre småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende. Detta bör gälla även om byggnaden inte självständigt kan utgöra permanentbostad eller fritidshus för en eller två familjer.

1.5 Ekonomibyggnader

Enligt 6 kap. 4 § FTL ska varje modern ekonomibyggnad och annan ekonomibyggnad av större värde utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader ska i regel sammanföras till en värderingsenhet. Sådan byggnad får dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen.

Allmänna råd:

Som regel bör varje ekonomibyggnad med värdeår 1980 eller senare anses vara av större värde liksom varje djurstall för mink, räv och liknande.

Ekonomibyggnader som är uppförda före 1980 och som därefter inte byggts om eller byggts till bör normalt sammanföras till en värderingsenhet.

För byggnad där olika delar kan särskiljas och där delarna tillhör skilda byggnadskategoriklasser (t.ex. stall för mjölkkor med vidbyggd loge) bör varje sådan byggnadsdel utgöra egen ekonomibyggnad.

Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag, bör hela stallet anses som en ekonomibyggnad.

2 Klassificering av värdefaktorer för åkermark

2.1 Beskaffenhet

Av 13 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen, FTL, framgår att med beskaffenhet avses åkermarkens produktionsförmåga och brukningsförhållanden. Av bilaga 4 till fastighetstaxeringsförordningen, FTF, framgår att värdefaktorn beskaffenhet ska indelas  i fem klasser. Klassindelningsgrunderna för åkermarken framgår av 1 §  Skatteverkets föreskrifter om värderingen av lantbruksenheter vid 2011 års och senare års  fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7.

Allmänna råd:

Bedömningen av vilken beskaffenhetsklass åkermark ska anses tillhöra bör utgå från

- för värdeområdet vanligen tillämpad odlingsteknik,
- för värdeområdet genomsnittlig odlingsinriktning,
- växtodling med för värdeområdet normal bearbetning, gödsling m.m.

Åkermarkens produktionsförmåga bör bedömas utifrån markens naturliga förutsättningar för odling av kulturväxter.

Åkermarkens brukningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på åkermarkens läge i förhållande till större sammanhängande  åkermark samt dess inre arrondering, dvs. fältstorlek, fältform och förekomst av brukningshinder.

Brukningsförhållandena bör bestämmas genom sammanvägning av nämnda förhållanden.

Med fältform avses fältens lutning och fältsidornas sträckningar. Med brukningshinder avses endast smärre brukningshinder. Större brukningshinder beaktas vid bestämning av fältform.

Om brukningsförhållandena avviker väsentligt från vad som är normalt inom värdeområdet, bör jämkning av beskaffenhetsklassen kunna ske. För att en avvikelse ska anses väsentlig bör den beräknas föranleda en ökning eller minskning av kostnaderna för produktionen om minst 20 %.

För mark med energiskog bör beskaffenhetsklassen vara 5.

2.2 Dränering

Av 13 kap. 3 § FTL framgår att åkermarkens dränering bestäms av befintliga täckdikningars och huvudavlopps beskaffenhet samt markens behov av dränering. Av bilaga 4 till FTF framgår att värdefaktorn dränering ska indelas i tre klasser. Vad som gäller avseende dräneringsklasser 1-3  framgår av 2 § SKVFS 2010:7.

Allmänt råd

För mark med energiskog bör dräneringsklassen vara 3.

3 Klassificering av värdefaktorn beskaffenhet för betesmark

Av 13 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen, FTL framgår att med beskaffenhet avses främst betesmarkens produktionsförmåga samt dess bruknings- och torrläggningsförhållanden. Av bilaga 4 till fastighetstaxeringsförordningen, FTF, framgår att  värdefaktorn beskaffenhet ska indelas i fem klasser. Vad som gäller avseende beskaffenhetsklasser för betesmark framgår av 3 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av lantbruksenheter vid 2011 års och senare års  fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7.

Allmänna råd:

Betesmarkens brukningsförhållanden bör bedömas utifrån markens lutning samt förekomst av träddungar och stenblock som kan försvåra maskinell skötsel av marken.

Betesmarkens torrläggningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på markens vattenhållande förmåga.

Betesmark som utgörs av tidigare åkermark, som omvandlats till extensivt bete, bör ingå i beskaffenhetsklass 3.

4 Klassificering av värdefaktorn kostnad för produktiv skogsmark med minst 30 hektar

Av 14 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen, FTL, framgår att värdefaktorn kostnad bestäms med hänsyn till de väsentligaste kostnads- och kvalitetsfaktorerna som påverkar värdet av virkesproduktionen. Av bilaga 5 b till fastighetstaxeringsförordningen, FTF, framgår att  värdefaktorn kostnad ska indelas i nio klasser.

Enligt 6 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av lantbruksenheter vid 2011 års och senare års fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7, ska indelningen av värdefaktorn kostnad i kostnadsklasserna 1-9 bestämmas med hänsyn till var och en av kostnadsfaktorerna föryngrings- och röjningskostnader, avverkningskostnader och terrängtransportkostnader samt kvalitetsfaktorerna timmerutfall och kvalitet.

Av 9 § SKVFS 2010:7 framgår att kostnadsklasspoängen kan jämkas.

Allmänna råd:

Föryngrings- och röjningskostnader

Kostnadsfaktorn föryngrings- och röjningskostnader bör bestämmas med hänsyn till

- möjligheterna att utnyttja självföryngring och sådd,
- planteringssvårigheter på grund av blockighet eller dylikt,
- risk för plantbortfall på grund av försommartorka, frostlänthet, gräsväxt samt uppfrysning och
- svårighetsgrad vid plant- och ungskogsröjning på grund av stamantal och terrängförhållanden.

En jämförelse bör göras utifrån vad som är normala föryngrings- och röjningskostnader inom värdeområdet vid liknande bonitet som värderingsenhetens. Den omständigheten att en värderingsenhet exempelvis har hög bonitet med högre föryngringskostnader som följd ska inte i sig föranleda högre kostnadsklasspoäng.

Avverkningskostnader

Kostnadsfaktorn avverkningskostnader bör bestämmas med hänsyn till

- terrängförhållande (svårighetsgraden med hänsyn till markens bärighet, lutning och ytstruktur),
- underväxtförhållande,
- kvistighet och
- arronderingsförhållande.

Kvistighet bör endast beaktas för lövträd.

Timmerutfall och kvalitet

Timmerutfall och kvalitet bör bestämmas med hänsyn till

- andelen timmersortiment,
- rakhet,
- kvistansvällningar och
- kvistighet.

Timmerutfall och kvalitet bör bedömas med utgångspunkt i vad avverkningar på värderingsenheter inom värdeområdet med genomsnittlig ålderssammansättning kan ge. Den omständigheten att en värderingsenhet till exempel består av enbart ungskog innebär inte i sig att kostnadsklasspoängen för timmerutfall och kvalitet ska sättas högt. Däremot bör större inslag av kvistiga tallprovenienser eller Pinus Contorta kunna föranleda att högre kostnadsklasspoäng sätts för denna kvalitetsfaktor.

Terrängtransportkostnader

Kostnadsfaktorn terrängtransportkostnader bör avse kostnaderna för terrängtransport till bilväg.

Medelavståndet bör bestämmas utifrån ett arealvägt medelavstånd till närmaste plats för avlägg inklusive ett slingertillägg.

Jämkning av kostnadsklasspoäng, Skogsskador

Vilt-, insekts-, svamp- och andra skogsskador bör föranleda extra kostnadsklasspoäng i de fall skadorna är särskilt omfattande i förhållande till vad som förekommer inom värdeområdet. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med fem extra kostnadsklasspoäng för skogsskador bör dock inte ske.

Jämkning av kostnadsklasspoäng, Fjällnära skogar

För skyddsskog och för produktiv skogsmark inom de områden som enligt skogsvårdslagen (1979:429) benämns fjällnära skogar bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske med hänsyn till de speciella villkor som gäller för skötseln av sådana skogar. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med fem extra kostnadsklasspoäng för skyddsskogar och fjällnära skogar bör inte ske.

Jämkning av kostnadsklasspoäng, Produktiv skogsmark på öar
För produktiv skogsmark belägen på öar utan fast landförbindelse bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med 20 extra kostnadsklasspoäng för produktiv skogsmark belägen på öar bör inte ske.

5 Klassificering av värdefaktorer för tomtmark för småhus

5.1. Storlek

Av 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen, FTL, framgår att med värdefaktorn storlek avses tomtmarkens areal. Av 7 kap. 3 §  FTL framgår att värdefaktorn storlek för småhus inte ska klassindelas.

Allmänna råd:

När tomtens areal  inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregister, bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd, bör den antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet.

5.2 Vatten och avlopp

Av 12 kap. 3 § FTL framgår att med värdefaktorn vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Av 1 kap.35 a§ fastighetstaxeringsförordningen, FTF, framgår att värdefaktorn vatten och avlopp ska indelas i sex klasser (VA-klasser). Dessa klasser framgår av 6 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av småhusenheter vid 2009 och senare års fastighetstaxeringar, SKVFS 2008:4,  som enligt 12 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen vid av lantbruksenheter vid 2011 års och senare års fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7, ska tillämpas även ifråga om tomtmark ingående i lantbruksenhet.

Allmänna råd:

En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunal vatten? och/eller avloppsanläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten.

Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenhet ändå anses ansluten, om huvudmannen:

1. upprättat förbindelsepunkt,
2. underrättat fastighetsägaren härom, och
3. fordrat betalning för avgift för anslutning.

Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal VA-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller enskilt WC?avlopp förutsätts.

WC-avlopp bör vara godkänt av kommunen för att beaktas.

5.3  Närhet till strand

Av 12 kap. 3 § FTL framgår att med värdefaktorn närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhållande till strand. Av 1 kap.35 a§ FTF framgår att värdefaktorn närhet till strand ska indelas i fyra klasser (belägenhetsklasser) varav en klass ska utgöra strand, en eller flera klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.

Allmänna råd:

Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnad.

Värderingsenhet avseende tomtmark för småhus på lantbruksenhet omfattar endast mark som hävdas som tomt. Har sådan värderingsenhet inte egen strand, bör den inte indelas i belägenhetsklass 1. Detta gäller även om den mellanliggande marken ingår i samma taxeringsenhet som tomtmarken och oavsett vilket ägoslag den mellanliggande marken tillhör.

I fråga om vad som ska anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 7 kap. 13 § miljöbalken äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområden är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte.

Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag, t.ex. en liten bäck, ett större dike e.d., som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller påverkar värdet i endast ringa omfattning, bör vattendraget vid fastighetstaxering inte anses som ett sådant vattendrag som sägs ovan.

5.4 Fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 12 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmark utgör självständig fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet ska hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska  enligt 1 kap.35 a§ FTF indelas i två klasser för värderingsenheter belägna inom grupphusområden och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser).

Av 12 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av lantbruksenheter vid  2011 års och senare års  fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7, jämförd med 6 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av småhusenheter vid 2009 och senare års fastighetstaxeringar, SKVFS 2008:4, framgår att värderingsenhet för tomtmark som kan bilda självständig fastighet ska indelas i klass 2 vad avser värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden.

Allmänna råd:

Självständig fastighet

Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) ska redovisas såsom fastighet, nämligen

1. enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft,
2. fastighet som nybildats enligt fastighetsbildningslagen, och
3. enhet som ska registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning än fastighetsbildningslagen.

Ej grupphusområde

Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 för värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde bör ske på följande sätt.

Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande två fall (A och B):

A. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus:

- Utom detaljplan

1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
2. Om för värderingsenheten gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus och värderingsenheten har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
3. Om värderingsenheten var bebyggd med ett småhus senast fem år före taxeringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.

- Inom detaljplan

1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.
2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.

Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning.

B. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus:

1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus, ligger inom detaljplan och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.
2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus, ligger inom detaljplan och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.

Korrigering

Om en värderingsenhet för tomtmark som inte ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 10 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3  bör dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet för tomtmark i klass 3  bör inte överstiga dubbla riktvärdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader,  bör värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Grupphusområde, definition

Med grupphusområde bör avses ett område som är eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad utformning, om området är detaljplanelagt och småhusen är eller avses bli uppförda under en treårsperiod av en exploatör.

Grupphusområde, korrigering

Om en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet av en värderingsenhet i klass 2 bör inte överstiga dubbla riktvärdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde av byggnader inte är åsatt, bör värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

6  Klassificering av värdefaktorer för småhus

6.1  Storlek

Av 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen, FTL, framgår att värdefaktorn storlek bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen. Enligt 13 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av lantbruksenheter vid  2011 års och senare års  fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7, jämförd med 8 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av småhusenheter vid 2009 och senare års fastighetstaxeringar, SKVFS 2008:4, ska värdefaktorn storlek anges som småhusets värdeyta.

Allmänna råd:

Den omständigheten att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. kontor eller lager utan att vara speciellt inrättat härför, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.

Biutrymmen i småhus bör ingå i värdeytan endast om de kan nås inifrån småhuset. Biutrymme i komplementhus bör aldrig ingå i värdeytan. En till småhuset tillbyggd del bör alltid beaktas om den kan nås inifrån det ursprungliga småhuset genom dörr eller liknande.

När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo- och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.

6.2  Ålder

Värdefaktorn ålder ger enligt 8 kap. 3 § FTL uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa.

Enligt 13 § SKVFS 2010:7 jämförd med 9 § SKVFS 2008:4 anges värdefaktorn ålder  genom ett värdeår. Detta  utgörs av nybyggnadsåret om till- eller ombyggnad inte skett. Vid till- eller ombyggnad som ändrat boytans storlek ska värdeåret jämkas. Av bilaga 1 a till fastighetstaxeringsförordningen, FTF, framgår att värdefaktorn indelas i 29 åldersklasser.

Allmänna råd:

Nybyggnadsår

Om exakt uppgift om nybyggnadsår saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.

Om deklaranten angivit två årtal: det senaste året anges (t.ex. 09/10 - använd 10).

Om deklaranten angivit en period: det senaste året anges (t.ex. 08-10 - använd 10).

Ett flyttat hus bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.

Jämkning av värdeår

Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm.

Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.

6.3  Standard

Värdefaktorn standard bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.

Värdefaktorn standard anges enligt 8 kap. 4 § FTL genom antalet standardpoäng för småhuset. Till grund för standardpoängen ska ligga en poängberäkning för vart och ett av fem huvudområden avseende småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Huvudområdena är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas. Av bilaga1 a till FTF framgår att värdefaktorn standard ska indelas i 15 standardklasser.

Allmänna råd:

Allmänt

Vid standardklassificeringen bör hänsyn tas till bl.a. om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen.

Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.

En förutsättning för att standardpoäng ska åsättas för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.

För tvåbostadshus gäller att standarden ska redovisas för den lägenhet som har den högsta standarden. Beträffande sanitet gäller dock att med antal bad- och duschutrymmen  i bostadsplan avses hela småhuset.

Huvudområde Exteriör

Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.

Fasadbeklädnad:

Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad.

Garage:

Vidbyggda garage i källarplan anses som garage i källare. Kallgarage räknas som garage.

Carport:

Med carport avses biluppställningsplats under tak där väggar saknas helt eller delvis.

Underhålls- och ombyggnadsstandard:

Om huset är byggt 2003 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

Huvudområde Energihushållning

Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.

El:

El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.

Fönster:

Till tvåglasfönster räknas inte sådana fönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.

Uppvärmning:

Om huset värms upp enbart med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, anses det sakna uppvärmningssystem.

Underhålls- och ombyggnadsstandard:

Om huset är byggt 2003 eller senare anses elsystemet inte vara utbytt.

Huvudområde Kök

Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör följande iakttas.

Utrustning:

Enkel standard bör anses motsvara ett kök som är mycket litet, t.ex. kokvrå eller pentry, samt kök i enkla fritidshus. Hög standard bör anses motsvara moderna, påkostade kök i såväl fritids- som permanenthus. Övriga kök hänförs till normal standard.

Underhålls- och ombyggnadsstandard:

Om huset är byggt 2003 eller senare anses köksinredningen och utrustningen inte vara utbytta.

Huvudområde Sanitet

Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör följande iakttas.

Vatten:

Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.

WC:

Med wc avses endast vattenspolad toalett.

Tvättutrustning:

Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.

Underhålls- och ombyggnadsstandard:

Om huset är byggt 2003 eller senare anses vatten- och avloppsstammar inte utbytta.

Om huset är byggt 2003 eller senare anses sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggbeklädnad inte utbytta.

För att sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggmaterial ska anses vara i allt väsentligt utbytt bör följande krävas :

a) Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol.
b) Av golvbeläggningen har minst 90 % bytts ut.
c) Av väggbeklädnaden har minst 90 % bytts ut.

Övrig interiör

Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör följande iakttas.

Öppen spis:

Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin åsätts inte när rökgångarna är utdömda.

6.4 Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.

Allmänna råd:

Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus bör avses även  kopplade hus, atriumhus, parhus m.m.

6.5 Fastighetsrättsliga förhållanden

I 8 kap. 3 § FTL sägs bl.a. följande. Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om den värderingsenhet för tomtmark på vilket småhuset ligger utgör självständig fastighet eller inte. Om det på en lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inte annat visas. Enligt 13 §  SKVFS 2010:7 jämförd med 13 §  SKVFS 2008:4, ska värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för en värderingsenhet som inte ligger inom ett grupphusområde indelas i tre klasser (FR-klasser). För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn indelas i två klasser. Av 13 §  SKVFS 2010:7 framgår vidare att brukningscentrum för lantbruksenhet ska indelas i klass 1.

Allmänna råd:

Flera småhus på lantbruksenheten

a) Ett permanenthus - ett eller flera fritidshus

Om det finns ett permanenthus och ett eller flera fritidshus på lantbruksenheten, bör permanenthuset anses vara det värdefullaste småhuset och utgöra  brukningscentrum under förutsättning att det har en godtagbar bostadsstandard, inte ligger långt ifrån ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt och bebos av nuvarande eller tidigare ägare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. I annat fall bör det värdefullaste fritidshuset utgöra brukningscentrum.

b) Flera permanenthus - inget fritidshus

 Ligger det värdefullaste  småhuset långt ifrån enhetens ekonomibyggnader och övrigt centrum för lantbrukets drift och disponeras det av annan än ägare eller brukare eller någon som eljest saknar anknytning till skötseln av lantbruksenheten, bör det  inte anses som brukningscentrum. I sådant fall bör som regel det småhus som ligger närmast ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt i stället anses utgöra brukningscentrum.

c) Flera permanenthus - ett eller flera fritidshus

Det värdefullaste permanenthuset bör anses vara det värdefullaste småhuset. I andra hand bör det näst värdefullaste permanenthuset utgöra det värdefullaste småhuset. Detta gäller under förutsättning att de nu nämnda permanenthusen inte ligger långt ifrån ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum och att de disponeras av nuvarande eller tidigare ägare eller brukare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. Permanenthus bör - under ovan angivna förutsättningar - anses som det värdefullaste småhuset om permanenthuset håller en godtagbar bostadsstandard. Ett fritidshus bör endast i yttersta undantagsfall anses utgöra det värdefullaste småhuset, om det finns ett permanenthus på lantbruksenheten.

d) Inget permanenthus - flera fritidshus

Finns det flera fritidshus men inte några permanenthus på lantbruksenheten, bör det värdefullaste fritidshuset anses utgöra det värdefullaste småhuset. Ligger det värdefullaste fritidshuset långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt bör normalt det fritidshus anses utgöra det värdefullaste småhuset som ligger närmast ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt.

Småhus på ofri grund 2)

Ett småhus på ofri grund bör inte betraktas som brukningscentrum till lantbruksenheten på vilken det ligger. Tomtmarken till ett sådant småhus kan till följd av detta inte tillhöra klass 1 vad avser värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden.

7. Klassificering av värdefaktorer för ekonomibyggnader

7.1 Byggnadskategori

Av 10 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen, FTL, framgår att värdefaktorn byggnadskategori bestäms med hänsyn till det ändamål värderingsenheten huvudsakligen är inrättad för. Beträffande växthus bestäms dock byggnadskategorin med hänsyn till växthusets konstruktion och anordning i övrigt.
Enligt 1 kap. 10 §  FTL finns arton olika klasser av värdefaktorn byggnadskategori.

Allmänna råd:

Allmänt

Som huvudsakligt ändamål för ett djurstall bör, om detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag,  anses vara  det djurslag som upptar den största stallytan.

Äldre ekonomibyggnader m.m. (byggnadskategoriklass 11)

Värderingsenhetens beskaffenhet bör för byggnadskategoriklass 11 bestämmas genom sammanvägning av de ingående byggnadernas beskaffenhet efter deras ytor på marken.

Till klass 1 bör normalt föras äldre djurstallar i gott skick och djurstallar uppförda under sjuttiotalet.

Djurstallar (byggnadskategoriklasserna 21-28)

Viss utrustning t.ex. hötork, kraftfodersilo, som i vissa fall kan vara placerad utanför djurstallet eller i annan byggnad än en sådan som används för djurhållningen, bör beaktas vid bestämningen av djurstallets beskaffenhet.

Logar, lador m.m. (byggnadskategoriklasserna 31-33)

I byggnadsytan för gårdslager för potatis m.m. bör även medräknas i eller i anslutning till byggnaden belägna lokalytor för paketering och sortering samt för personalrum och liknande.

Växthus  (byggnadskategori 51-53)

Storleken bestäms av den yta växthuset upptar på marken. I ytan bör även inräknas utrymmen för uppvärmning, mindre lager och mindre arbetsutrymmen som har direkt funktionssamband med växthuset. Större lagerutrymmen bör indelas som särskild byggnad och värderas för sig.

Övriga ekonomibyggnader (byggnadskategoriklass 60)

Enkla byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass bör värderas på samma sätt som byggnadskategoriklass 11.

För övriga byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass bör ledning vid värderingen hämtas från anläggningskostnaderna och åldern.

Värdet av dessa ekonomibyggnader bör lämpligen bestämmas på följande sätt.

Byggnadskostnaden inklusive arbetskostnad omräknas till 2009 års kostnadsnivå med ledning av nedanstående omräkningstal:
 

Värdet för ekonomibyggnader under uppförande bör normalt kunna beräknas genom att återanskaffningskostnaden i 2009 års kostnadsnivå nedräknas med de nedräkningsfaktorer som rekommenderats för byggnadskategori 60.

7.2 Storlek

Värdefaktorn storlek bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till värderingsenhetens yta på marken. Beträffande spannmålslager och silor bestäms dock storleken med hänsyn till lagringsvolymen.

Med värderingsenhetens byggnadsyta på marken avses enligt 14 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av lantbruksenheter vid  2011 års och senare års  fastighetstaxeringar, SKVFS 2010:7, byggnadsarea enligt Svensk Standard SS 21054:2009.

Allmänna råd:

Är ekonomibyggnad uppförd i två eller flera plan, t.ex. djurstall med överliggande logdel (s.k. höskulle) bör värdefaktorn storlek bestämmas  med utgångspunkt i byggnadens yta på marken beräknad som byggnadsarea  enligt Svensk Standard SS 21054:2009. En jämkning av byggnadsytan kan härvid aktualiseras.

En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att byggnaden är uppförd i flera plan bör ske, med utgångspunkt från det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts i mer än ett plan.

7.3 Ålder

Värdefaktorn ålder bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL  med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd.

Enligt 15 § SKVFS 2010:7 ska värdefaktorn ålder uttryckas genom byggnadens värdeår. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår. Med nybyggnadsår avses det år då den övervägande delen av byggnaden togs i bruk eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste värdeåret  ska vara 1929. Har byggnaden varit föremål för påtaglig till- eller ombyggnad eller påtaglig förbättring ska värdeåret jämkas.

Allmänna råd:

Då ny-, till- och/eller ombyggnad uppges ha skett under en tidsperiod omfattande flera år och exakt uppgift om nybyggnadsåret saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.

- Om deklaranten angett två årtal, bör det senaste året användas (t.ex.08/09- använd 09).
- Om deklaranten angett en period, bör det senaste året användas (t.ex. 08 - 10 - använd 10).

Vid bestämmande av värdeår i fall när om- och/eller tillbyggnad skett bör följande beaktas.

- Bedöms om- och/eller tillbyggnadskostnaden, vid tidpunkten för om- eller tillbyggnaden, ha varit mindre än 20 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör nybyggnadsåret  bestämmas som värdeår.
-  Bedöms om- och/eller tillbyggnadskostnaden ha varit större än 70 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör om- och/eller tillbyggnadsåret  bestämmas som värdeår.
- Bedöms kostnaderna ligga mellan 20 och 70 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör ett årtal mellan nybyggnadsåret och om- och/eller tillbyggnadsåret  bestämmas som värdeår.

När flera om- eller tillbyggnader skett bör vid bestämmandet av värdeåret en sammanvägning ske av samtliga nedlagda om- eller tillbyggnadskostnader. Här bör även medräknas kostnader som understiger 20 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad. Vid bedömning av byggnadskostnaderna bör beaktas om i dessa ingår kostnader för att uppföra byggnaden inklusive förekommande byggnadstillbehör såsom t.ex. rörmjölkningsanläggning.
För bedömning av byggnadskostnader vid olika tidpunkter bör följande tabell användas. Kostnaderna anges i kr/kvm byggnadsyta.

8. Justering för säregna förhållanden

8.1 Allmänt

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska enligt 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen , FTL, ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Justering görs av taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde.

Av 1 kap. 5 § andra stycket fastighetstaxeringsförordningen , FTF, framgår att  justering för säregna förhållanden ska redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänna råd:

Justeringen bör ske på den värderingsenhet på taxeringsenheten till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

Om justeringsbeloppet för ett småhus på en lantbruksenhet är större än riktvärdet för småhuset, bör reducering ske av andra värden i följande ordning:

- riktvärdet för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset,
- riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset,
- riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten,
- riktvärdena för tomtmark till sistnämnda småhus och
- riktvärdena för ekonomibyggnader.

Är ytterligare justering nödvändig bör denna göras på riktvärdena för åkermarken, betesmarken, produktiv skogsmark och skogligt impediment inom lantbruksenheten i proportion till storleken av dessa värden.

8.2 Åkermark och betesmark

Allmänna råd

Energiskog

Om den energiskog som finns vid taxeringsårets ingång har ett påtagligt värde utöver åkermarkens värde, bör riktvärdet justeras upp.

Vilthägn

Om ett permanent viltstängsel har ett påtagligt värde utöver markens värde bör riktvärdet justeras upp.

Fruktträd

Omfattar en odling av fruktträd en areal om minst ett hektar bör justering för fruktodling ske med ledning av följande tabell. Värdena i tabellen avser ur odlingssynpunkt gynnsamt belägna områden i Syd- och Mellansverige.

Tabellen anger värdet av justeringen i tkr
 

8.3 Produktiv skogsmark och skogligt impediment

Allmänna råd

Stort lövinslag m.m.

Om lövinslaget väsentligt avviker från vad som är normalt inom värdeområdet kan detta inverka påtagligt på marknadsvärdet. Med väsentlig avvikelse bör avses minst 25 procentenheter. Frågan om justering ska företas bör avgöras med ledning av värderingen av virkesförrådet av övriga lövträd inom värdeområdet.

För att justering ska göras bör skillnaden mellan å ena sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden som råder på värderingsenheten, uppgå till minst skillnaden i värde mellan den tillämpade virkesförrådsklassen i skogstabell M och den närmast lägre eller högre klassen i denna tabell.

Vid väsentligt avvikande bonitet eller kostnad bör justering kunna ske efter motsvarande princip.

Naturreservat

För en värderingsenhet som berörs av naturreservatsföreskrifter bör påtaglig inverkan av marknadsvärdet anses föreligga. Innehållet i meddelade föreskrifter framgår av upprättad skötselplan.

Exempel på naturreservatsföreskrifter som kan medföra justering för säregna förhållanden:

Grupp 1
- avverkningsförbud
- överhållning
- maximering av hyggesstorlek eller virkesuttag
- barrskogsförbud.

Grupp 2
- permanent kvarlämnande av fröträd
- krav på viss lövinblandning
- begränsning i metodval för drivning och skogsvård.

I den första gruppen finns exempel på naturreservatsföreskrifter vilka var och en för sig bör anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. I den andra gruppen finns exempel på naturreservatsföreskrifter vilka innebär mindre intrång och det bör därför krävas två eller flera naturreservatsföreskrifter i kombination för att de ska anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör bestämmas utifrån den ekonomiska belastning som reservatbestämmelserna innebär. 

Om reservatsföreskrifterna innebär avverkningsförbud  bör med påtaglig inverkan på marknadsvärdet avses värdet på den areal, som förbudet avser. Justering bör dock inte medges med större belopp än att det återstående värdet motsvarar lägst det dubbla värdet på skogligt impediment.

Naturreservat kan även beröra åkermark. Exempel på sådana reservatsbestämmelser är restriktioner beträffande djurhållning och gödsling.

Om ersättning för intrång till följd av bestämmelser om naturreservat har bestämts till belopp motsvarande minskningen av marknadsvärdet måste ersättningen för att läggas till grund för en justering räknas om till 2009 års värdenivå. Härefter bör  den omräknade ersättningen reduceras till taxeringsvärdenivå (75 %) för att kunna tjäna till ledning för justeringens storlek. Justering med utgångspunkt från ersättningens storlek bör dock ske med stor försiktighet.

Naturvårdsområde

Föreskrifter som gäller naturvårdsområde bör  normalt inte påverka marknadsvärdet av produktiv skogsmark med växande skog så påtagligt att justering för säregna förhållanden bör bli aktuell.

Biotopskyddsområde

För värderingsenhet som berörs av biotopskyddsområde bör påtaglig inverkan på marknadsvärdet bestämmas utifrån den ekonomiska belastning som det innebär att verksamheter eller åtgärder som kan skada naturmiljön inte får utföras inom det skyddade området. Bedömningen bör grundas på att verksamheter som föryngringsavverkning, gallring, röjning, plockhuggning, uttag av död ved m.m. kan skada naturmiljön.

Ett biotopskyddsområde innebär normalt avverkningsförbud. Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör högst  motsvara värdet på den areal, som förbudet avser,. Justering bör dock inte medges med större belopp än att det återstående värdet motsvarar lägst det dubbla värdet på skogligt impediment.

Biotopskyddsområde som är mindre än 0,5 hektar bör normalt inte ensamt anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

Extremt markutnyttjande med stöd av allemansrätten

Om ägare till markområden som ligger i anslutning till stora bebyggelseområden i speciella fall tvingas till mycket betydande restriktioner eller olägenheter vid skogsbrukets skötsel utan att detta kommit till uttryck i t.ex. reservatsföreskrifter eller områdesbestämmelser så kan detta i extrema fall anses medföra en påtaglig inverkan av marknadsvärdet för produktiv skogsmark med växande skog.

Jaktvärden

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet för skogsbruksvärdet med hänsyn till särskilt jaktvärde, bör baseras på en bedömning av följande faktorer:
-  vilttillgång,
-  taxeringsenhetens storlek och arrondering samt
- taxeringsenhetens belägenhet i förhållande till större tätorter.

För en höjande justering av riktvärdet bör krävas att förhållandena beträffande en eller flera av ovannämnda faktorer är särskilt gynnsamma. Närhet till större tätort kan påverka jaktvärdet.

Vid bestämning av justeringsbeloppets storlek bör antas att i riktvärdet beaktas ett normalt jaktvärde som till sin storlek motsvarar värdet av skogligt impediment.

8.4 Tomtmark

Allmänna råd

Fördröjd exploatering

Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.

Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

Nödvändiga kostnader för att byggnad ska kunna uppföras bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspriserna på tomtmark tyder på annat.

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att det - även om bebyggelse tillåts - kan tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör endast anses föreligga där betydande anläggningar måste komma till stånd för att värderingsenheten ska anses ha en för området normal trädgårdsanläggning.

Påtaglig inverkan av marknadsvärdet bör  endast anses föreligga när fråga är om mycket omfattande trädgårdsanläggningar t.ex. trädgårdsdammar, tennisbanor eller andra kostsamma anläggningar.

Då uppjustering aktualiseras bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet.

Tillgång till väg eller gata

Om bilväg saknas fram till tomtgränsen och sådan är förutsatt i riktvärdet, bör detta anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

Buller m.m.

A. Justering för närhet till väg

Har ett småhus placerats på tomten och byggnadstekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.

Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.

Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 56-61 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske  om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.

 
Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

B. Justering för närhet till järnväg

Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Med att tomten gränsar till järnväg bör avses att den ligger i första raden invid järnvägen på ett ringa avstånd från denna och är till övervägande del oskärmad.

Kraftledningar

För en lantbruksenhet, vars byggnadsplats ligger högst 100 mutanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en byggnadsplats på en lantbruksenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med tabellen nedan. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall måste värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet måste vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Riktvärdeangivelsen för tomtmark förutsätter sjöutsikt för belägenhetsklass 1 och 2 om inte annat anges i riktvärdeangivelsen. Riktvärdet för tomtmark för småhus som saknar sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt har förutsatts, bör justeras ned med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.

Omvänt bör riktvärdet för tomtmark för småhus, som har sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt inte har förutsatts, justeras upp med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.

Strandens attraktivitet

Om den tillgängliga stranden/strandzonen för en strandfastighet (belägenhetsklass 1) är bättre eller sämre än vad som är normalt inom värdeområdet bör justering aktualiseras för strandfastigheten. Justeringsbeloppet bör motsvara skillnaden i värde mellan riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetklass 1 (strand) och riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 2 (strandnära), multiplicerat med nedan angivna procentsatser.
 

För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet. Det tekniska nuvärdet motsvarar normalt anläggningskostnaden vid anläggningsåret.

8.5 Småhus

Allmänna råd

Radon

Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses föreligga då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m3.

Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller - då fråga är om gruppbebyggelse - intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.

A. Om åtgärder för att nedbringa radongashalten inte har vidtagits bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad, när radongashalten är 400 Bq/m3 och högre och till 3 % när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3.

B. Om åtgärder har vidtagits för att nedbringa radongashalten och kontinuerliga åtgärder erfordras för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/m3 och om radongashalten därefter understiger 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad.
Om åtgärder har vidtagits för att nedbringa radongashalten bör justering ske med 7 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten trots sådana åtgärder är 400 Bq/m3 och högre och med 5 % när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3.

Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador

Justeringsbeloppets storlek bestäms i regel mot bakgrund av bedömda reparations? och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla.
Värderingen bör utgå från att skadan ska repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga.

Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 % av nödvändiga kostnader, angivna i 2009 års kostnadsläge.

Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 %. Justeringsbeloppet bör då beräknas till 0,75 ´ 0,5 x nödvändiga kostnader, uttryckta i 2009 års kostnadsnivå..
 Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.

Kulturhistoriskt intressanta byggnader

Onormala drifts- och underhållskostnader

Frågan om påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls- eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen ska vara får bedömas från fall till fall.

Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (> 400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.

Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud

En justering bör uppgå till högst 20 % av byggnadsvärdet. Återstående skada kan antas bli täckt av ersättning enligt plan och bygglagen (1987:10), PBL, och föranleder då ingen justering. Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren (jfr. 15 kap. 4 § PBL), kan inverkan på marknadsvärdet vara större. Hur stor justeringen bör vara beror på möjligheterna att använda byggnaden som bostad eller annat.

Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus bör normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.

Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad bör påtaglig inverkan på marknadsvärdet endast aktualiseras i fråga om onormala drifts? och underhållskostnader i framtiden.

Då större ersättningar utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs bör någon påtaglig inverkan på marknadsvärdet inte vara ifråga.

Låg takhöjd

För boutrymmen med en lägre takhöjd ån 1,9 meterkan någon värdeyta inte bestämmas. Värdet av dessa utrymmen bör således inte beaktas. Har hela småhuset en boyta som är lägre än1,9 meterär värdeytan lika med 0. Värdet enligt SV-tabellen utgör således grundvärdet i kolumnen (10) - 75 kvm. Någon extrapolering av värdet bör normalt inte göras.

Justering för säregna förhållanden bör ske för bostadsutrymmen som har en takhöjd mellan 1,9 och2,1 meter. Justeringens storlek bör bestämmas till 25 % av värdeytans genomsnittliga värde per kvadratmeter multiplicerat med boytan för den del av småhuset som har en takhöjd mellan 1,9 och2,1 meter.

Värde av lokaldel

Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Vägledning för justeringens storlek kan hämtas från allmänna råd om värdering av lokal i hyreshus.

Värdefulla komplementhus

Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör följande förutsättningar vara uppfyllda

1. frågan gäller normalt annat komplementhus än garage och carport,
2. komplementhuset avviker i förhållande till vad som är genomsnittligt eller i huvudsak förekommer inom värdeområdet och
3. förekomsten av komplementhuset ska påtagligt inverka på marknadsvärdet.

Bostadsbyggnad sammanbyggd med ekonomibyggnad

Om småhuset är sammanbyggt med ekonomibyggnad för djurskötsel eller till mindre del inrättat för djurskötsel bör detta anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

8.6 Ekonomibyggnader

Allmänna råd

Djurstall och växthus

I de fall ett djurstall har en speciell konstruktion bör riktvärdet justeras med belopp som svarar mot skillnaden mellan riktvärdet och värdet bestämt med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Vid denna beräkning bör de om- och nedräkningsfaktorer som finns angivna i avsnitt 8.1 användas
Riktvärdet bör lämpligen justeras med belopp som svarar mot skillnaden mellan riktvärdet och värdet bestämt med ledning av en produktionskostnadsberäkning.

Överloppsbyggnader

Med anledning av bl.a. omställningen inom jordbruket förekommer att vissa ekonomibyggnader inte längre används (överloppsbyggnader). Om en ekonomibyggnad inte anses behövlig för jordbruksdriften eller inte kan förväntas få sådan användning inom 3-5 år bör den värderas på samma sätt som ekonomibyggnader tillhörande byggnadskategoriklass 11. Ekonomibyggnadsvärdet bör därvid justeras med ett belopp som högst motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och motsvarande riktvärde för byggnadskategoriklass 11. Om det är uppenbart att byggnaderna inte heller kan bli behövliga vid annan driftsinriktning inom lantbruket eller för ändamål utanför lantbruket bör värdet justeras till 0.

Rivningskostnader

Saneringsmogna byggnader bör normalt åsättas värdet noll. För att byggnaderna ska förutsättas ha ett negativt värde bör krävas, dels att föreläggande om rivning meddelats eller en rivning av andra skäl är nödvändig och måste ske inom kort, dels att rivningskostnadernas storlek är utredd. Justeringens storlek bör uppskattas till en tredjedel av beräknade rivningskostnader, nedräknade till 2009 års kostnadsnivå.

Dessa allmänna råd tillämpas vid fastighetstaxering år 2011-2013 och ersätter Skatteverkets allmänna råd SKV A 2007:7 om riktvärden samt grunderna för taxeringen och värdesättningen vid 2008 - 2010 års fastighetstaxeringar av lantbruksenheter.