Försäljning av fastigheter och bostadsrätter
Förberedande åtgärder
När ett ärende om exekutiv försäljning kommer in till Kronofogden registreras ärendet och det kontrolleras bl.a. att fastighetsbeteckningen är korrekt. Man kontrollerar också vilka inteckningar som finns i fastigheten. Kontrollen sker genom kontakter med Lantmäteriverket där fastighetsinteckningar, servitut och andra belastningar på fastigheten finns registrerade. För adress -och telefonuppgifter besök Lantmäteriverkets webbplats
Beskrivning och värdering m.m.
Kronofogden låter beskriva och värdera fastigheten. Oftast anlitas en sakkunnig värderare för uppdraget. Värderaren tar noga reda på fastighetens skick, tillbehör och annat som är av betydelse i sammanhanget. Det är bra, men inte nödvändigt, att värderaren har kontakt med fastighetsägaren.
Värderingsdokumentet finns hos Kronofogden och det går att beställa kopior.
När Kronofogden fått in värderingen tar man ställning till på vilket sätt det är bäst att sälja fastigheten. Fastigheten kan säljas antingen på auktion, som Kronofogden håller, eller genom mäklare (underhandsförsäljning).
Innan auktionstidpunkten bestäms låter Kronofogden normalt fastighetsägaren och den som begärt försäljning få tillfälle att säga sin mening om lämplig tidpunkt och plats.
Underrättelser och annonsering
Inför auktionen ska alla som berörs av försäljningen - fastighetsägaren, långivarna, hyresgäster och andra som har intressen i fastigheten underrättas av kronofogdemyndigheten om planerad försäljning, såvitt Kronofogden känner till dem. Fastighetsauktionen ska vidare annonseras i lämpliga ortstidningar och i den officiella tidningen (Post- och Inrikes Tidningar). Dessutom annonseras auktionen på Internet. Annonsering ska ske minst tre veckor före auktionsdagen.
Visning
Före auktionen visas fastigheten normalt för spekulanter. Det anges i annonsen när visning sker. Det är mycket viktigt att spekulanter undersöker fastigheten så noga som möjligt.
Auktion
Auktionen börjar med att det hålls ett bevakningssammanträde. Då får alla som har anspråk på fastigheten framställa sina krav. Fordringsägarna har som regel skickat in skriftliga bevakningar.
På auktionen lämnar Kronofogden information om varför försäljning sker, vem som begärt försäljningen och annat som är av betydelse för försäljningen. Det lämnas också information om fastigheten, om uppskattat marknadsvärde och mycket annat. De närvarande har tillfälle att ställa frågor.
Det upprättas en sakägarförteckning där alla fordringar och andra anspråk på fastigheten tas upp. Av sakägarförteckningen framgår i vilken ordning fordringarna ska få betalt.
När allt är utrett, så långt det är möjligt, ropas fastigheten ut och de närvarande kan lämna bud på fastigheten. Auktionsförrättaren klubbar det högsta budet. Auktionsförrättaren bedömer därefter om budet kan godtas. För att budet ska kunna godtas får det inte vara sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Också vissa andra villkor måste vara uppfyllda för att budet ska kunna godtas.
När ett bud har godtagits ska inroparen betala en handpenning. Handpenningen ska betalas direkt. Betalning kan ske med betalkort, postväxel eller check. Större betalningar bör inte ske med kontanter. I undantagsfall kan kortare uppehåll göras för att skaffa fram handpenning. Sådant uppehåll görs inte om det är troligt att andra spekulanter avlägsnar sig under väntetiden.
Handpenningen är normalt 10 % av köpeskillingen, dock alltid minst kostnaderna för förfarandet. Om inroparen inte kan betala handpenning är hans inrop ogiltigt. Då ropas fastigheten ut på nytt.
Resterande delen av köpeskillingen ska betalas senast på fördelningssammanträdet. Ett sådant sammanträde hålls omkring fyra veckor efter auktionen. Exakt datum och klockslag anges alltid i annonsen. På dagen för fördelningssammanträdet har inroparen rätt att tillträda fastigheten.
Underhandsförsäljning
I vissa fall beslutar Kronofogden att sälja fastigheten genom att anlita en fastighetsmäklare (underhandsförsäljning). Det gör man främst för att få en högre köpeskilling.
Underhandsförsäljning blir aktuell när det gäller försäljning av villor, fritidsfastigheter och tomter. Det krävs att det inte råder några oklarheter om fastigheten. Det måste t.ex. vara klart var alla pantbrev finns.
För att exekutiv försäljning ska kunna ske genom mäklare krävs vidare att fastighetsägaren vill medverka. Han måste låta mäklaren ta kontakt med honom och han måste låta mäklaren ordna så att fastigheten kan visas.
När mäklaren genomför en exekutiv försäljning går det till på samma sätt som frivilliga fastighetsförsäljningar. Mäklaren annonserar fastigheten och visar fastigheten. Spekulanter får naturligtvis veta att det är fråga om en exekutiv försäljning.
Också vid mäklarförsäljning ska köparen först betala en handpenning. Det bestäms vidare när resterande betalning ska ske (senast 10 veckor efter det att köpehandlingen upprättades). Köparen får som regel tillträda fastigheten när full betalning skett.
Fördelning
Efter det att fastigheten sålts, på auktion eller genom mäklare, och när köpeskillingen har betalats ska Kronofogden fördela pengarna till borgenärer. Betalningsordningen är noga angiven i lag.
Är köpeskillingen större än borgenärernas sammanlagda fordringar får fastighetsägaren överskottet.
Försäljningsvillkor
Fastigheten säljs i det skick den befinner sig i vid auktionstillfället.
På auktionen anges om någon/några nyttjanderätter kommer att bestå efter auktionen.
På auktionen anges också hur mycket av köpeskillingen som ska betalas kontant. Köpare kan komma överens med långivarna att överta befintliga lån.
Kronofogdens försäljning av bostadsrätter
Kronofogden säljer bostadsrätter i två fall:
1. Exekutiv försäljning
En gäldenärs bostadsrätt kan utmätas på begäran av hans fordringsägare. Utmätt egendom säljs för att gäldenärens fordringsägare/borgenärer ska få betalt för sina fordringar. Därför säljer Kronofogden utmätta bostadsrätter i exekutiv ordning.
Exekutiv försäljning av utmätt bostadsrätt sker normalt på auktion som hålls av Kronofogden eller av advokat eller annan som fått Kronofogdens uppdrag att hålla auktion.
Försäljning kan också ske genom att Kronofogden infordrar anbud på bostadsrätten.
2. Tvångsförsäljning
I vissa fall kan bostadsrättsföreningen begära att Kronofogden genomför en tvångsförsäljning av en bostadsrätt. Detta kan ske när bostadsrättsinnehavaren förverkat nyttjanderätten till sin bostadsrätt (t.ex. genom att inte betala sina avgifter) och bostadsrättsföreningen sagt upp bostadsrättsinnehavaren.
Tvångsförsäljning av bostadsrätten sker i stort sett på samma sätt som exekutiv försäljning; Kronofogden håller en auktion där bostadsrätten säljs. Försäljning kan också ske genom att Kronofogden infordrar anbud på bostadsrätten.
Vid båda försäljningarna gäller följande
:
Beskrivning och värdering
Kronofogden låter beskriva och värdera bostadsrätten. Oftast anlitas en sakkunnig värderare för uppdraget.
Värderingsdokumentet finns hos Kronofogden och det går bra att beställa kopior.
Underrättelser och annonsering
Inför försäljningen ska alla som berörs av försäljningen - bostadsrättsinnehavaren, borgenärerna, bostadsrättsföreningen - underrättas om den planerade försäljningen.
Bostadsrätten kommer att annonseras i ortstidningar. Dessutom annonseras Kronofogdens auktioner om bostadsrätter på Internet.
Annonseringen sker i god tid före auktionen.
Visning
Bostadsrätten visas före utsatt auktionsdag, vid ett speciellt visningstillfälle. Det är som regel det enda tillfälle när bostadsrätten visas.
Auktion
På auktionen kan alla som har anspråk på bostadsrätten framställa sina krav.
Auktionsförrättaren går sedan igenom försäljningsvillkoren. Därefter får alla möjlighet att ställa frågor. Det är viktigt att alla oklarheter så långt som möjligt är utredda innan budgivningen börjar. Sedan ropas bostadsrätten ut.
Budgivningen går till på samma sätt som vid andra auktioner, med bud och överbud. När klubban fallit för det högsta budet beslutar Kronofogden om budet kan godtas.
För att budet ska kunna godtas får det inte vara sannolikt att en avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Också vissa andra villkor måste vara uppfyllda för att budet ska kunna godtas.
Betalning
Om budet godtas ska inroparen betala köpeskillingen. Betalning ska ske kontant, om Kronofogden inte beviljar anstånd med betalningen. Beviljas anstånd ska minst 25 % betalas kontant och resten vanligtvis inom en månad. Det meddelas på auktionen när slutlikviden senast ska betalas.
Betalning kan ske med kontanter, postväxel eller check utställd på Kronofogdemyndigheten. Det är viktigt att det finns pengar på checkkontot redan före auktionen.
Det är också möjligt att betala med de flesta kontokort. Betalning med American Express eller Diners Club är för närvarande inte möjlig. Kontrollera gärna i förväg med din bank att det t.ex. inte finns beloppsspärr på kortet, så att du kan betala tillräckligt stort belopp på auktionen.
Bostadsrätten ropas ut på nytt om inroparen inte kan betala genast.
Tillträde
Köparen har rätt att tillträda bostadsrätten när hela köpeskillingen betalats och köparen blivit medlem i bostadsrättsföreningen. Tillträde förutsätter också att auktionen inte överklagats och att allmän domstol inte förbjudit fortsatt verkställighet.
Har inroparen på auktionen fått anstånd med betalningen kan tillträde inte ske förrän hela köpeskillingen blivit betald.
Fördelning
När köpeskillingen betalats ska Kronofogden fördela pengarna till borgenärerna.
Är köpeskillingen större än borgenärernas sammanlagda fordringar får bostadsrättsinnehavaren överskottet.
Att köpa fastighet på Kronofogdens auktion
En fastighet säljs exekutivt på offentlig auktion för att ägarens obetalda skulder ska regleras. En exekutiv auktion är en tvångsförsäljning, och den genomförs av Kronofogden. Här följer några upplysningar som kan vara till nytta för dig som funderar på att köpa en fastighet på exekutiv auktion.
Kungörelse
Alla fastigheter som ska säljas på auktion annonseras (kungörs) i tidningar minst tre veckor före auktionsdagen. Hos Kronofogden - ofta i entrén - finns en anslagstavla där en presentation av alla kungjorda fastigheter finns uppsatta.
Uppgifter om fastigheten
För varje fastighet finns en beskrivning och värdering. Det är viktigt att du inför auktionen undersöker fastigheten noga och skaffar dig tillräcklig information om den. Man kan inte räkna med att i efterhand få ersättning för dolda fel etc. Fastigheten säljs i det skick den befinner sig vid auktionen.
Visning av fastigheten
Varje fastighet visas före utsatt auktionsdag, vid ett speciellt visningstillfälle. Det är som regel det enda tillfälle när fastigheten visas.
Lånebild
Av beskrivning och värdering framgår ofta vilka inteckningar som finns i fastigheten och vem som är långivare. Kronofogdemyndigheten kan lämna upplysningar. Du måste själv ta kontakt med bostadsfinansieringsinstitut eller bank angående eventuellt övertagande av lån. Observera att du vid en exekutiv försäljning normalt inte behöver ta över befintliga lån. Det kanske är mer fördelaktigt att ta helt nya lån.
Hur går auktionen till?
Auktionen inleds med ett bevakningssammanträde där auktionsförrättaren bl.a. går igenom alla fordringar och rättigheter som belastar fastigheten. Auktionsförrättaren redogör också för försäljningsvillkoren. Därefter får alla möjlighet att ställa frågor. Det är viktigt att alla oklarheter så långt som möjligt är utredda innan budgivningen börjar. Sedan ropas fastigheten ut.
Budgivningen går till på samma sätt som vid andra auktioner, med bud och överbud. När klubban fallit för det högsta budet beslutar Kronofogden om budet kan godtas.
Handpenning
Godtas budet ska inroparen genast betala 10 % av köpeskillingen som handpenning, dock minst kostnaderna i ärendet. Betalning kan ske med kontanter, postväxel eller check utställd på Kronofogdemyndigheten. Det är viktigt att det finns pengar på checkkontot redan före auktionen.
Det är också möjligt att betala med de flesta kontokort. Betalning med American Express eller Diners Club är för närvarande inte möjlig. Kontrollera gärna i förväg med din bank att det t.ex. inte finns beloppsspärr på kortet, så att du kan betala tillräckligt stort belopp på auktionen.
Fastigheten ropas ut på nytt om inroparen inte kan betala handpenningen genast.
Slutbetalning och tillträde
Inroparen ska betala resterande del av köpeskillingen senast på fördelningssammanträdet, cirka fyra veckor efter auktionen. Om pengar gireras in ska detta ske i så god tid att betalningen är myndigheten till handa före fördelningssammanträdet.
Tillträde kan normalt ske på fördelningsdagen.
Försäkring
Kronofogden försäkrar normalt inte utmätt egendom. När du köper utmätt egendom vid exekutiv försäljning bör du därför kontrollera om egendomen är försäkrad och, om sådan saknas eller inte gäller, vid behov själv ordna med försäkringsskydd.
Energideklaration
Vid försäljning av byggnad ska den som äger byggnaden se till att det för denna finns en energideklaration som inte är äldre än tio år. Det har gjorts undantag från denna bestämmelse när byggnaden säljs exekutivt. En energideklaration behöver därför inte upprättas särskilt inför en exekutiv försäljning. När du som köpare ska sälja byggnaden vid en "vanlig" försäljning blir du i egenskap av ägare skyldig att tillse att byggnaden har en giltig energideklaration. Läs mer om energideklaration på www.boverket.se
Vad händer om förre ägaren inte flyttar?
Om förre ägaren inte har flyttat ut på fördelningsdagen kan köparen vända sig till Kronofogden och begära hjälp. Sådant förfarande är kostnadsfritt för köparen och verkställs som regel med förtur. Kronofogden lämnar närmare upplysningar!
Vad händer om inroparen inte betalar resterande belopp?
Om inroparen inte fullföljer köpet med att betala resterande köpeskilling senast på den bestämda fördelningsdagen, riskerar han att förlora det belopp han betalat som handpenning.
Överklagande
Auktionen kan komma att överklagas. Inroparen ska ändå betala den resterande köpeskillingen på den bestämda fördelningsdagen. Kronofogden lämnar närmare upplysningar!
Inställd visning eller auktion
En visning eller auktion kan ställas in med mycket kort varsel. Kontakta Kronofogden för besked.
Att köpa bostadsrätt på Kronofogdens auktion
En bostadsrätt säljs exekutivt på offentlig auktion för att ägarens obetalda skulder ska regleras. En bostadsrätt kan också bli föremål för en tvångsförsäljning enligt bestämmelser i bostadsrättslagen. Här följer några upplysningar som kan vara till nytta för dig som funderar på att köpa en bostadsrätt på Kronofogdens auktion.
Kungörelse
Alla bostadsrätter som ska säljas på auktion annonseras (kungörs) i tidningar i god tid före auktionsdagen.
Uppgifter om bostadsrätten
För varje bostadsrätt finns en beskrivning och värdering. Det är viktigt att du inför auktionen undersöker bostadsrätten noga och skaffar dig tillräcklig information om den. Man kan inte räkna med att i efterhand få ersättning för dolda fel etc. Bostadsrätten säljs i befintligt skick vid auktionstillfället.
Visning av bostadsrätten
Varje bostadsrätt visas före utsatt auktionsdag, vid ett speciellt visningstillfälle. Det är som regel det enda tillfälle när bostadsrätten visas.
Hur går auktionen till?
Auktionen inleds med att auktionsförrättaren går igenom försäljningsvillkoren. Därefter får alla möjlighet att ställa frågor. Det är viktigt att alla oklarheter så långt som möjligt är utredda innan budgivningen börjar. Sedan ropas bostadsrätten ut.
Budgivningen går till på samma sätt som vid andra auktioner, med bud och överbud. När klubban fallit för det högsta budet beslutar kronofogdemyndigheten om budet kan godtas.
Betalning
Godtas budet ska inroparen betala köpeskillingen kontant, om Kronofogden inte beviljar anstånd med betalningen. Beviljas anstånd ska minst 25 % betalas kontant och resten vanligtvis inom en månad. Det meddelas på auktionen när slutlikviden senast ska betalas. Betalning kan ske med kontanter, postväxel eller check utställd på Kronofogdemyndigheten. Det är viktigt att det finns pengar på checkkontot redan före auktionen.
Det är också möjligt att betala med de flesta kontokort. Betalning med American Express eller Diners Club är för närvarande inte möjlig. Kontrollera gärna i förväg med din bank att det t.ex. inte finns beloppsspärr på kortet, så att du kan betala tillräckligt stort belopp på auktionen.
Bostadsrätten ropas ut på nytt om inroparen inte kan betala genast.
Tillträde
Tillträde kan ske när hela köpeskillingen betalats och köparen blivit medlem i bostadsrättsföreningen, om auktionen inte överklagats och allmän domstol förbjudit fortsatt verkställighet.
Om förre ägaren inte har flyttat ut när köparen har rätt att få tillträde till lägenheten kan köparen vända sig till kronofogdemyndigheten och begära hjälp. Sådant förfarande är kostnadsfritt för köparen och verkställs som regel med förtur. Kronofogden lämnar närmare upplysningar!
Om inroparen inte fullföljer köpet med att betala resterande köpeskilling senast på den bestämda dagen, riskerar han att förlora det belopp han betalat vid auktionen.
Överklagande
Auktionen kan komma att överklagas. Inroparen ska ändå betala den resterande köpeskillingen på den bestämda dagen. Kronofogden lämnar närmare upplysningar!
Inställd visning eller auktion
En visning eller auktion kan ställas in med mycket kort varsel. Kontakta Kronofogden för besked.
Fler alternativ